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Ley de contrato de Alquiler: puntos que beneficiarán a inquilinos

Ley de contrato de Alquiler: puntos que beneficiarán a inquilinos
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Vigente desde julio del 2020, la ley flexibiliza las exigencias en los contratos y presenta cambios significativos, como nuevas opciones de garantía o una nueva disposición para el pago de las expensas.

La nueva ley de contrato de alquiler (número 27.551) fue aprobada a finales de junio del 2020 a través de una sesión virtual y en medio de la pandemia por covid-19. Con algunos cambios que respaldan al inquilino, entró en vigencia obligatoriamente el 1° de julio (pocos días después de ser aprobada) tal como lo establece el artículo 23: “Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”.

Los cambios más importantes de la nueva Ley de de contrato de alquiler

La nueva ley flexibiliza las exigencias para inquilinos y uno de los cambios más significativos es que desde su implementación permite presentar más opciones de garantía a la hora de firmar un contrato, por ejemplo el título de una propiedad inmueble, avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar sin excepciones una de ambas.

Por otro lado, si bien en este momento los alquileres fueron renovados automáticamente cuando comenzó la cuarentena obligatoria por disposición del gobierno y hasta el 30 de septiembre, los nuevos contratos también tendrán una duración más larga. En vez de dos años, como era habitual, ahora podrán ser de tres, salvo algunas excepciones que se detallan en la ley.

Estas medidas, sumadas a los cambios en los montos que se podrán cobrar al firmar un contrato, serán beneficiosos para los inquilinos, ya que con la nueva ley está prohibido que el mes anticipado y el depósito de garantía sean mayores que el equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. Además, ahora los alquileres se ajustarán una vez por año con una fórmula totalmente nueva compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC), un cambio significativo para inquilinos ya que hasta ahora, los valores de los alquileres se definían cuando se firmaba el contrato, mediante un precio total que se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y que en general se pactaba con incrementos semestrales.

Las expensas también siempre fueron un tópico de discusión y antes de la nueva ley se acostumbraba que los inquilinos pagaran las ordinarias (las que derivan de gastos habituales, es decir los que tienen que ver con los servicios normales y permanentes), pero muchas veces, como no estaba claro en los contratos, los inquilinos tenían que hacerse cargo de todas las expensas, independientemente del tipo que sean. Con la nueva ley, se estableció que los inquilinos solo tienen que pagar las expensas que se generan del uso habitual del edificio, descartando completamente los reparaciones generales o de mantenimiento y por sobre todas las cosas, descartando en qué liquidación de expensas se encuentren. Es decir, si la reparación de un ascensor está detallada en las expensas ordinarias, es el dueño quien debe hacerse cargo de ese monto adicional.

Otro cambio que beneficiará al inquilino notablemente es la posibilidad de realizar reparaciones en el inmueble alquilado. Con esta nueva ley hay una nueva dinámica: el inquilino deberá notificar el inconveniente al locador, quien tendrá 24 hs. para brindar una solución. En el caso de que no responda o dé una respuesta negativa, amparado en la nueva ley, el inquilino podrá proceder a concretar el arreglo, siempre con profesionales matriculados. En estos casos, el costo deberá correr por cuenta del dueño del departamento o la casa en cuestión.

Por otro lado, otro cambio importante que puede beneficiar a todas las partes es que la intermediación entre el dueño y el inquilino del inmueble solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

Por último, junto con esta nueva Ley se creó el Programa Nacional de Alquiler Social, con el objetivo de promover nuevas medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal. El Organismo que deberá llevar a cabo este Programa es La Secretaría de Vivienda del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda; y según informan en la página web, La Secretaría debe: “tener especial consideración con las personas en situación de violencia de género y por las personas adultas mayores; promover la regulación de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas; propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas; diseñar e implementar mecanismos para ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda; promover en conjunto con la ANSES la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo, entre otros puntos que tengan relación con la vivienda social”.

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