La reciente derogación de la Ley de Alquileres en Argentina abrió un escenario de incertidumbre para millones de inquilinos y propietarios. A partir de esta modificación, los contratos de locación se rigen nuevamente por acuerdos entre las partes, sin la rigidez que imponía la normativa anterior.
La reciente derogación de la Ley de Alquileres en Argentina abrió un escenario de incertidumbre para millones de inquilinos y propietarios. A partir de esta modificación, los contratos de locación se rigen nuevamente por acuerdos entre las partes, sin la rigidez que imponía la normativa anterior. Sin embargo, uno de los aspectos que más preocupación genera es cómo se calcularán las actualizaciones de los alquileres en adelante.
Según lo informado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), la inflación de julio fue del 1,9%, lo que llevó a una acumulación anual de 17,3%. Estos valores se convierten en referencia clave para determinar las subas que los locadores aplicarán en septiembre, especialmente en los contratos que fijan su actualización en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Durante tres años, la Ley de Alquileres impuso condiciones estrictas: actualizaciones anuales de los contratos bajo un Índice de Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que combinaba la inflación y los salarios. Este esquema había generado fuertes tensiones: por un lado, inquilinos que se encontraban con aumentos abruptos de hasta el 100% en un solo pago anual; por otro, propietarios que se quejaban de la pérdida de rentabilidad y del retiro de viviendas del mercado.
Con la derogación, las partes recuperan mayor libertad para definir plazos, modalidades de actualización y porcentajes de ajuste. Esto abrió la puerta a esquemas más cortos —actualizaciones cada tres o cuatro meses— y a mecanismos atados a la inflación, que resultan más previsibles en un contexto de alta volatilidad económica.
El dato de inflación de julio es clave porque servirá de base para los contratos que deben actualizarse en septiembre. En estos casos, los inquilinos deberán sumar los índices acumulados del período pactado en sus contratos.
Si el contrato estipula una actualización trimestral, se sumarán los valores de inflación de mayo, junio y julio.
En el caso de una actualización cuatrimestral, se consideran cuatro meses consecutivos.
Y si el acuerdo es semestral, se toma la inflación acumulada de seis meses.
De esta manera, los porcentajes varían según el plazo definido al inicio del contrato.
Ejemplo práctico:
Un inquilino que en abril firmó un contrato por $300.000, con actualización trimestral en base al IPC, deberá pagar en septiembre $318.000. Es decir, un aumento del 6%, producto de la suma de los índices de mayo, junio y julio.
Si bien la Ley de Alquileres ya no rige, muchos contratos aún vigentes se mantienen bajo ese esquema. En estos casos, la actualización se sigue realizando de manera anual a partir del Índice de Contratos de Locación.
Lo llamativo es que, a diferencia de los picos registrados entre 2021 y 2023, el ICL mostró una tendencia decreciente a partir de septiembre de 2024. Esto se tradujo en aumentos más moderados para los inquilinos que continúan bajo esta modalidad.
En agosto, los contratos alcanzados por el ICL tuvieron una suba interanual del 55,67%, el nivel más bajo de los últimos tres años y casi 11 puntos menos que en junio. El último antecedente con un incremento más moderado se había registrado en septiembre de 2022, cuando el índice marcó un 64,67%.
El cambio en la forma de actualización genera diferencias notorias en el presupuesto familiar. Mientras los contratos ajustados por IPC se van incrementando en montos más pequeños, pero frecuentes, los que todavía dependen del ICL concentran la suba en un solo mes del año.
De acuerdo con estimaciones del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), un alquiler de $300.000 bajo esquema de ICL pasó en agosto a $466.000, producto del aumento interanual del 55,67%. En cambio, un contrato similar ajustado por IPC y con aumentos trimestrales llegaría a septiembre con un valor cercano a los $318.000.
Para los inquilinos, esto significa una diferencia de $148.000 mensuales, lo que explica por qué muchos prefieren los contratos actualizados por inflación, a pesar de su mayor frecuencia.
Los cambios abrieron un fuerte debate en el mercado. Según José Rozados, consultor en temas de vivienda, “la derogación de la Ley de Alquileres devuelve previsibilidad a los contratos, porque cada parte puede negociar plazos y condiciones. Sin embargo, para los inquilinos persiste la preocupación por el impacto que la inflación puede tener en sus ingresos”.
Desde el lado de los propietarios, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) celebró la medida, señalando que “se comenzará a recomponer la oferta de viviendas en alquiler, ya que muchos dueños que habían retirado sus propiedades del mercado ahora vuelven a considerarlo”.
Sin embargo, organizaciones de inquilinos, como la Federación de Inquilinos Nacional, sostienen que la mayor flexibilidad “deja a los arrendatarios en una situación de mayor vulnerabilidad, ya que no existen topes ni regulaciones claras sobre cuánto pueden aumentar los alquileres en un contexto inflacionario”.
Ante este panorama, muchos inquilinos buscan estrategias para afrontar las subas. Algunas de las más frecuentes incluyen:
Negociar contratos más cortos, para poder actualizar en plazos que resulten más manejables.
Compartir viviendas para dividir gastos, especialmente en grandes ciudades.
Buscar propiedades en barrios más alejados del centro urbano, donde los precios iniciales suelen ser más bajos.
Analizar alternativas de compra con créditos hipotecarios, aunque la inestabilidad macroeconómica limita esta opción para la mayoría.
El futuro del mercado de alquileres estará marcado por la evolución de la inflación. Si los índices se mantienen en torno al 2% mensual, los contratos actualizados por IPC mostrarán subas acumuladas cercanas al 8% trimestral. En cambio, si se produce un repunte inflacionario, los aumentos podrían acelerarse significativamente.
En paralelo, los contratos atados al ICL seguirán registrando subas más moderadas, pero concentradas en un único pago anual.
La gran incógnita es cómo impactará esto en la oferta de viviendas. Si los propietarios encuentran rentable volver a alquilar, podría mejorar la disponibilidad y moderar los precios iniciales. Caso contrario, la presión sobre los inquilinos continuará.
