¿Conviene alquilar o guardarse para comprar?
Alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires cuesta hoy lo mismo que una campera de abrigo de ciertas marcas: entre $40.000 y $50.000. Un salario mínimo, vital y móvil con la actualización de abril en $38.940 no alcanza. A la vez, el precio del metro cuadrado lleva 36 meses consecutivos en baja y una sola vivienda puede llegar a competir con casi 40 más vacías en su misma manzana.
Mientras tanto, la Cámara de Diputados comenzó a debatir la reforma de Ley de Alquileres, cuestionada tanto por propietarios como inquilinos, por sus plazos y su índice de actualización. Sin embargo, no se prevén grandes cambios en el acceso a la vivienda, en un contexto de incertidumbre, falta de créditos hipotecarios y pérdida de relación de precios. En este escenario, A24.com consultó a analistas del mercado inmobiliario: ¿conviene alquilar o comprar?.
En lo que va del 2022 el precio medio de alquiler acumula una suba del 8,5% levemente por encima de la inflación (7,8%) y del ajuste de los contratos existentes (6,5%), según datos actualizados del portal especializado Zonaprop. Al realizar el cálculo de la actualización según la Ley vigente, los valores en abril aumentarán por encima del 50%. Pero los incrementos no frenan la altísima demanda que se choca con la poca oferta, en relación a los alquileres.
"No hay capacidad de sacar un crédito hipotecario como para que la gente pueda resolver la vivienda de otro manera que no sea alquilando, entonces la única alternativa que queda es alquilar y eso genera una demanda concentrada que no tiene vía de escape por el lado de la compra", advirtió en diálogo con este medio José Rozados de Reporte Inmobiliario.
Y detalló: "No hay posibilidades concretas, reales, posibles para un crédito en Argentina. Con una inflación al 50%, nadie puede pagar una tasa tan alta. Con el último crédito hipotecario UVA que el año pasado desarticuló el Banco Nación, hoy se tendría que estar pagando una cuota de 120 mil pesos, con la contra cara de un alquiler que está entre 40 y 45 mil pesos. Entonces, sólo la clase alta puede calificar para el crédito, porque para que se lo presten, debería ganar cuatro veces la cuota, es decir, unos $500 mil pesos al mes".
Otro factor, para Daniel Bryn de Invertire Real Estate, es que con la vuelta a la presencialidad regresaron estudiantes que quieren estar cerca de la universidad, migrantes que buscan oportunidades en la ciudad e inquilinos que por los fuertes aumentos, quieren mudarse a viviendas más baratas, sin éxito en su búsqueda.
"Como la actualización por el índice del Banco Central es a un año, muchos propietarios acolchonan el precio, porque tienen la vivienda parada tres años y recién al año pueden ajustarla. Como los inquilinos no encuentran oferta de precios, convalidan esos aumentos", explicó el analista.
La inseguridad jurídica y en consecuencia, la especulación, es otra cuestión que hizo acelerar los precios de los alquileres. "La cuestión de los plazos de los contratos a tres años y el índice dio mucha sensación de inseguridad a los propietarios y fue visto inmediatamente como una pérdida de rentabilidad", indicó Fabián de Achával, de Fabián Achával Propiedades. De acuerdo a datos del Monitor Inmobiliario de Invertire, hoy la rentabilidad de un alquiler de dos ambientes en CABA está en 2,82% anual bruto (+8,13% interanual). Un nivel considerado bajo.
"Muchos dijeron: ni siquiera aumentando el alquiler compenso el riesgo. Entonces pasaron la vivienda a venta. Bajó la oferta y a tal punto que un departamento tarda sólo una semana en alquilarse y genera una puja entre inquilinos voraz que incluso quieren coimear a las inmobiliarias", consideró. Zonaprop estimó que la oferta de departamentos en alquiler en CABA es un 25% menor a la de 2019.
Para el caso de la compra/venta la situación da un giro de 180 grados. El valor del metro cuadrado en la Ciudad está alrededor de 2600 dólares, su valor más bajo en 20 años. La cantidad de inmuebles disponibles es de 164.000 a marzo de 2022: en 2017 eran 40.000. Datos de Invertire dan cuenta que por manzana, hay 10,34 departamentos en venta promedio, hace un año eran 8,8. En barrios como Recoleta puede llegar a haber 49. Según un informe de Fabián Achaval Propiedades, en el primer bimestre del 2022 se escrituraron 2943 viviendas, el segundo peor registro después del 2020.
Las propiedades pueden estar meses y meses sin venderse. "En algunos casos tras el retiro de mercado de alquileres se pasa a venta y está tanto tiempo parado que los dueños vuelven a pasarlo a alquiler", aseguró Bryn. El actual es un mercado de 100% de compradores. "El que tiene la plata manda", resumió.
"Una vivienda puede estar varios meses y dependiendo del valor, de dónde se localiza la propiedad, puede llegar a estar más tiempo también, pero está cerrada, desocupada. Por eso las únicas propiedades que están sin necesidad de ocuparse, son las que están destinadas segmento más alto de la población que son los que pueden pagar el costo de mantenerla sin ocupar. Si el propietario no tiene como para ponerlo en condiciones, tampoco va a ponerlo en alquiler y queda deshabitada, aumentando la oferta", opinó Rozados.
Los analistas también advirtieron sobre la "desaparición del inversor". "Sólo hay personas que compran como consumidores finales, son un 92% y el otro 8% son inversores", explicó Achával a A24.com, consideró que el panorama es "desalentador" en vistas al revalúo inmobiliario que se aplicará en la Ciudad por el acuerdo con el FMI, que cuadriplicará el valor fiscal y por lo tanto el impuesto a los Bienes Personales aumentará.
"De alguna forma impactará en los precios de los alquileres y en la oferta para la venta de viviendas", indicó. Para el economista, la oferta de créditos tampoco será buena "en los próximos cuatro años" ya que "el Estado no está en condiciones de poder financiar el crédito de clase media". "Hoy por hoy los que compran compran casas son en efectivo y claramente la clase media alta para arriba", determinó.
En general, el costo total es un 4 o 5% del total del valor. Muchos de esos impuestos se pagan a tipo de cambio oficial.
Los analistas coinciden en que la posibilidad de ahorrar es, por lo menos, "difícil" y sobre todo la oferta de créditos hipotecarios es casi "nula". Pero en el caso de tener unos dólares guardados, lo mejor es invertirlos en el momento en el que los valores continúan en baja.
"Siempre los mejores negocios se hicieron cuando los precios están bajando. Tenés que pensar en comprar cuando nadie lo está haciendo. Ninguna oferta ofende, hay que contemplar que a un año los precios van a seguir bajando. Algo hay que hacer con la plata, y si se tiene un puchito, hay mucha oferta para eso", alentó Bryn en diálogo con este medio.
Para Achával, "es un momento de oportunidad", tanto del lado del vendedor como del comprador. "Estamos con precios de hace 10 años. La oferta de inmuebles en venta en máximos históricos. Hace falta entre 5 y 6 años para poder absorber al nivel de demanda actual la cantidad de oferta que hay en venta que nunca agotan".
