Ese periodo mínimo, fijado por la LAU, varía según la naturaleza del arrendador original:
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Cinco años de duración mínima del alquiler, cuando el arrendador original es una persona física.
Siete años de duración mínima, cuando el arrendador es una persona jurídica (empresa, fondo de inversión, banco, etc.).
Este marco legal busca proteger al inquilino frente a cambios repentinos que podrían dejarlo en una situación vulnerable. Así, durante esos cinco o siete años —según corresponda—, el arrendatario mantiene intacto su derecho a permanecer en la vivienda, sin cambios en la renta, condiciones o duración pactada.
Y lo más relevante: durante esos primeros años de protección legal no existe obligación alguna de indemnizar al inquilino.
Qué ocurre cuando el contrato dura más que los plazos protegidos
La situación se torna más compleja cuando el contrato de alquiler firmado inicialmente contempla una duración superior a estos plazos mínimos establecidos por la legislación.
Para comprenderlo mejor, la LAU contempla que:
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Si el contrato supera los cinco o siete años según el caso,
Y la vivienda se vende antes de que ese periodo total se cumpla,
El nuevo propietario solo está obligado a mantener el contrato hasta cumplir ese mínimo legal.
Una vez transcurridos esos cinco o siete años, el comprador podría no estar obligado a respetar el contrato extendido, lo que podría provocar la extinción del derecho del inquilino a permanecer en la vivienda antes del plazo pactado originalmente.
Pero aquí aparece un punto clave que suele generar confusión:
El responsable de indemnizar al inquilino no es el nuevo propietario.
La obligación recae exclusivamente en el vendedor de la vivienda.
Esto es así porque el vendedor es quien firmó un contrato cuyo alcance excedía los límites temporales protegidos por la ley. En consecuencia, el perjuicio económico generado por la venta anticipada de la vivienda —que impide al inquilino completar la duración pactada— debe ser asumido por ese arrendador original.
Cómo se calcula la indemnización según la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece un mecanismo claro y sencillo para determinar la cuantía de la indemnización:
El inquilino tiene derecho a recibir una mensualidad de renta por cada año de contrato que exceda el mínimo legal.
Para entenderlo mejor, veamos un ejemplo práctico:
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Un arrendador persona física firma un contrato de 10 años.
Vende la vivienda en el año 8.
La protección mínima legal es de 5 años.
El contrato supera ese mínimo en 5 años, pero dentro de esa extensión solo quedarían dos años pendientes (años 9 y 10).
En ese caso, el arrendatario tendrá derecho a recibir dos mensualidades de su renta vigente como compensación económica.
Es una fórmula objetiva que evita disputas interpretativas y establece una forma clara de equilibrar los derechos de ambas partes.
Qué ocurre cuando el contrato incluye una cláusula que permite extinguir el alquiler por venta
Otro escenario contemplado por la ley es aquel en el que el contrato contiene una cláusula expresa que indica que, en caso de venta de la vivienda, el arrendamiento podrá extinguirse.
Esta cláusula, conocida popularmente como "pacto de venta con liberación", es legal, pero está condicionada a los plazos mínimos de protección del inquilino.
La LAU establece que:
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Aun cuando exista este pacto,
El nuevo propietario siempre debe respetar los cinco o siete años de protección legal,
Pero, una vez transcurrido ese periodo, podrá extinguir el contrato sin obligación de continuar con el arrendamiento, y sin necesidad de indemnizar al inquilino.
Es decir, incluso con esta cláusula, el comprador nunca debe indemnizar, y el arrendatario solo estaría protegido durante el periodo mínimo que marca la ley.
Un principio central: el comprador nunca indemniza al inquilino
Más allá de las distintas situaciones contempladas, de las cláusulas contractuales o de las particularidades de cada compraventa, el principio rector del artículo 14 de la LAU es contundente:
El comprador nunca está obligado a pagar una indemnización al inquilino. La indemnización, si corresponde, la paga siempre el vendedor.
Este diseño legal busca evitar que el mercado inmobiliario pierda dinamismo por el temor de los inversores a asumir cargas económicas indeseadas. Al mismo tiempo, garantiza que el inquilino no quede desprotegido cuando ha pactado una duración mayor con su arrendador original.
El equilibrio, entonces, recae en establecer:
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Una protección mínima obligatoria para el arrendatario.
Un respeto a los acuerdos contractuales más extensos, pero con responsabilidad atribuida a quien los pactó: el propietario que vende.
Una seguridad jurídica para quienes compran inmuebles arrendados.
Por qué este artículo es clave en el mercado inmobiliario actual
La creciente presencia de fondos de inversión, sociedades patrimoniales y empresas dedicadas al negocio del alquiler ha generado que cada vez más viviendas sean adquiridas cuando ya se encuentran arrendadas.
Al mismo tiempo, muchos propietarios particulares deciden vender sus viviendas antes de que finalice un contrato de larga duración firmado años atrás.
En todos esos casos, el desconocimiento de la normativa suele provocar:
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Reclamos infundados a los nuevos propietarios,
Confusión entre inquilinos que temen ser desalojados,
Conflictos que terminan en mediaciones y, en ocasiones, en demandas judiciales evitables.
Por eso, comprender qué dice la ley y, especialmente, quién debe indemnizar y en qué situaciones, es esencial para todos los actores del mercado.
