El mercado inmobiliario argentino ingresará en enero en su primer tramo pleno de funcionamiento sin la Ley de Alquileres, luego de que el Gobierno dispusiera su derogación y habilitara un esquema de libertad contractual absoluta entre propietarios e inquilinos.
El mercado inmobiliario argentino ingresará en enero en su primer tramo pleno de funcionamiento sin la Ley de Alquileres, luego de que el Gobierno dispusiera su derogación y habilitara un esquema de libertad contractual absoluta entre propietarios e inquilinos.
El cambio normativo no solo implica una transformación profunda desde el punto de vista legal, sino que modifica por completo el modo en que se actualizan los contratos habitacionales, el calendario de aumentos y las herramientas matemáticas con las que, mes a mes, se definirá cuánto debe pagar el inquilino.
Lejos de aquel esquema rígido de contratos de tres años, indexación anual y el obligatorio Índice de Contratos de Locación (ICL), el nuevo escenario abre un abanico de criterios de actualización: IPC, ICL, acuerdos fijos, cláusulas trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, o incluso negociaciones informales caso por caso.
El sistema de libertad contractual traslada al usuario la responsabilidad de calcular, estimar y prever su propio ajuste, algo que durante los últimos años había sido regulado por un marco legal rígido.
Ahora, los locatarios deberán conocer con precisión:
Qué índice rige su contrato.
Cada cuánto tiempo se actualiza.
Qué porcentaje corresponde sumar en el próximo pago.
Y, sobre todo, qué impacto tiene la inflación publicada por el INDEC en el monto final del alquiler.
El Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) difundió recientemente el dato inflacionario de noviembre: 2,5% mensual, lo que llevó el acumulado del año vigente a 31,4%.
Aunque los porcentajes puedan parecer moderados en comparación con los ciclos de inflación acelerada de años previos, son determinantes para quienes ataron su alquiler al Índice de Precios al Consumidor (IPC) y están frente a una nueva actualización contractual.
Enero es, para muchos, el mes en que vence el período pactado de ajuste, ya sea trimestral, cuatrimestral o semestral. Por lo tanto, el porcentaje acumulado en esos meses será el que se traslade directamente al monto.
La lógica es simple, pero no menos implacable:
el inquilino debe aplicar el aumento según el plazo de actualización definido en el contrato.
En este nuevo régimen:
Si el contrato ajusta cada tres meses, se toma la inflación acumulada en ese trimestre.
Si ajusta cada cuatro meses, se suman esos cuatro IPC.
Si ajusta cada seis meses, se computan seis registros oficiales.
Esa acumulación aritmética determina el nuevo valor del alquiler, que comienza a regir desde el mes siguiente.
Un ejemplo gráfico lo explica mejor.
Un contrato iniciado en julio con alquiler inicial de $300.000 y ajuste trimestral por IPC deberá computar la inflación acumulada del trimestre.
Al hacerlo, el cálculo conduce a un monto final de $317.905, que será el nuevo valor a pagar desde el primer mes del año.
De este modo, el incremento supera los $17.000 solo por el corrimiento trimestral, en un esquema que puede repetirse una y otra vez durante el año, con valores que dependerán completamente de la evolución inflacionaria.
Para evitar confusiones —y sorpresas—, los especialistas recomiendan seguir tres procedimientos básicos:
Identificar el período de ajuste pactado
Puede ser trimestral, cuatrimestral o semestral.
No existe un plazo obligatorio: es pura negociación privada.
Sumar los porcentajes de inflación del plazo correspondiente
Los datos se obtienen exclusivamente de las publicaciones mensuales del INDEC.
No se promedian, se acumulan.
Aplicar ese resultado al valor del alquiler vigente
Si el acumulado fuera, por ejemplo, 6%, se multiplica el valor actual por 1,06.
El producto final representa el nuevo monto.
No hay otro secreto ni otro índice obligatorio.
La actualización será más elevada o más moderada únicamente si la inflación desciende, sube o se estabiliza.
La derogación de la Ley de Alquileres significó el fin de su obligatoriedad, pero no la eliminación del Índice de Contratos de Locación (ICL) del sistema.
Hoy, es perfectamente legal utilizar el ICL como mecanismo de actualización, siempre y cuando haya sido incorporado en el contrato por voluntad de ambas partes.
Lo interesante es que el ICL viene en descenso desde septiembre de 2024, generando ajustes más leves que los derivados de la inflación pura.
Los contratos que hayan fijado actualizaciones trimestrales con ICL enfrentarán un incremento del 6,01% para los meses de diciembre o enero.
Ese porcentaje, comparado con los incrementos acumulados por IPC, luzió relativamente moderado, y se transformó —en un contexto de volatilidad— en una alternativa atractiva para propietarios que buscan retención y para inquilinos que buscan previsibilidad.
Sin embargo, la moderación de hoy no garantiza estabilidad futura, ya que el índice puede volver a subir según su propia fórmula interna.
Los expertos destacan tres transformaciones inmediatas:
1. Ya no existe obligación de ajustes anuales
Durante la vigencia de la Ley de Alquileres, los aumentos solo podían hacerse una vez al año, independientemente de la inflación real.
Hoy, las partes pueden acordar ajustes incluso mensuales, si así lo pactan.
2. Ya no existe un índice obligatorio
Antes, solo se podía utilizar el ICL.
Ahora, se puede usar:
IPC
ICL
Índices privados
Variaciones en UVA
O incluso montos fijos negociados entre las partes
La consigna es simple: todo vale si se firmó en el contrato.
3. Se redefine la matemática del alquiler
Cada contrato establece:
Cómo se calcula el ajuste
Qué dato se toma como referencia
Qué periodicidad se respeta
El resultado es un mercado fragmentado, heterogéneo y ultra dependiente de la inflación mensual.
Con el nuevo año llegan las primeras facturas impactadas de lleno por el nuevo régimen legal, y miles de familias deberán enfrentar pagos incrementados que, en algunos casos, representan el primer aumento desde que firmaron el contrato, y en otros, el segundo o tercer ajuste consecutivo desde mediados de 2025.
Para quienes iniciaron contratos durante el invierno, enero coincide con el vencimiento del período trimestral, por lo que la inflación acumulada se vuelve inevitable.
En este contexto, la transparencia contractual se vuelve esencial, ya que sin ley marco rígida, el inquilino debe informarse antes de comprometerse.
Los expertos en derecho inmobiliario sugieren:
Leer cada cláusula con precisión.
Solicitar simulaciones de aumento antes de firmar.
Evitar contratos sin un índice verificable.
Documentar porcentajes, periodicidad y valores iniciales.
Y, sobre todo, no aceptar acuerdos verbales, que en escenarios de volatilidad se transforman en fuentes de conflicto.
