La derogación de la Ley de Alquileres marcó un antes y un después en el mercado inmobiliario argentino. Desde ese momento, los contratos de locación comenzaron a regirse bajo nuevas modalidades de actualización, vinculadas directamente a los índices de inflación y otros parámetros económicos.
La derogación de la Ley de Alquileres marcó un antes y un después en el mercado inmobiliario argentino. Desde ese momento, los contratos de locación comenzaron a regirse bajo nuevas modalidades de actualización, vinculadas directamente a los índices de inflación y otros parámetros económicos. Esto implica que todos los inquilinos deberán afrontar un monto adicional en sus pagos, según la periodicidad acordada en cada contrato.
El debate ahora se centra en cómo se calculan estas subas, qué índices se toman como referencia y en qué casos corresponde aplicarlos. El tema cobra mayor relevancia tras la publicación del último informe del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), que difundió el dato de inflación de julio, un indicador clave para el cálculo de los próximos aumentos.
El INDEC informó que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de julio se ubicó en 1,9%, acumulando en lo que va del año una variación de 17,3%. Este número, que en la superficie puede parecer moderado, es determinante para el bolsillo de los inquilinos, ya que funciona como una de las principales referencias en la actualización de contratos.
De acuerdo con los especialistas, la mayoría de los convenios firmados desde la derogación de la Ley de Alquileres estipulan que las actualizaciones se harán en períodos de tres, cuatro o seis meses, dependiendo de lo pactado entre propietario e inquilino. Esto significa que quienes deban afrontar una suba en septiembre tendrán que sumar los porcentajes de inflación acumulada en ese período.
Por ejemplo, un contrato que inició en abril con una renta de $300.000 y que prevé actualización trimestral por IPC, deberá aplicar la inflación acumulada del trimestre. En números concretos, el alquiler pasará a ser de $318.000, lo que representa un aumento del 6% en ese lapso.
La modalidad basada en el Índice de Precios al Consumidor se volvió una de las más utilizadas desde que se derogó la Ley de Alquileres. Su lógica es sencilla pero requiere atención a los detalles:
Identificar el período pactado de actualización (trimestral, cuatrimestral o semestral).
Sumar la inflación acumulada en ese período, según los datos oficiales publicados por el INDEC.
Aplicar ese porcentaje sobre el valor inicial del contrato.
De esta manera, se evita la aplicación de porcentajes desmedidos y se logra un ajuste más acorde al ritmo inflacionario real de la economía. Sin embargo, la volatilidad de los precios sigue siendo un factor de incertidumbre tanto para inquilinos como para propietarios.
Aunque la nueva modalidad de ajustes por IPC es la más extendida, aún persisten contratos que se rigen por el Índice de Contratos de Locación (ICL). Este mecanismo, vigente durante la etapa de la Ley de Alquileres, combina la evolución de la inflación y de los salarios registrados.
Según los datos oficiales, el ICL mostró una tendencia decreciente a partir de septiembre de 2024, lo que trajo cierto alivio a quienes seguían bajo esa fórmula. En agosto de este año, por ejemplo, los contratos firmados con actualización anual por ICL registraron una suba interanual de 55,67%.
Este porcentaje representa el aumento más bajo en tres años y se ubica casi 11 puntos porcentuales por debajo del registrado en junio. Para tomar dimensión, el último dato más favorable había sido en septiembre de 2022, cuando el ICL marcó un incremento de 64,67%.
El nuevo esquema de actualización genera posiciones encontradas. Por un lado, los inquilinos destacan que los contratos ya no están atados a una fórmula anual rígida, lo que permite subas más moderadas y previsibles. Por el otro, muchos temen que la alta inflación erosione rápidamente sus ingresos, obligándolos a destinar una mayor parte del salario al pago del alquiler.
De acuerdo con relevamientos privados, en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), un salario promedio destina entre 35% y 45% de sus ingresos a cubrir el alquiler de un departamento de dos ambientes. La situación se agrava en el interior del país, donde la oferta es más reducida y los costos pueden dispararse.
La clave, según advierten los especialistas en derecho inmobiliario, está en leer con atención el contrato antes de firmarlo y evaluar la modalidad de actualización más conveniente en función de la situación económica personal.
Del otro lado, los propietarios también enfrentan un escenario desafiante. Muchos de ellos aseguran que, durante la vigencia de la Ley de Alquileres, la rentabilidad se desplomó, obligándolos a aceptar condiciones que no se correspondían con la inflación real.
Con la derogación, los dueños recuperaron cierta flexibilidad, aunque también deben competir en un mercado donde la oferta empieza a normalizarse. Según las inmobiliarias, cada vez más departamentos vuelven a publicarse para alquiler tras haber estado varios años en el mercado de venta o en alquiler temporario.
En este contexto, la negociación directa entre partes cobra un protagonismo clave. “Hoy los contratos se discuten caso por caso. Algunos propietarios aceptan subas menores con tal de garantizar la continuidad del inquilino, mientras que otros aplican la actualización plena que surge del índice acordado”, explican desde el Colegio de Martilleros de la Ciudad de Buenos Aires.
Economistas y abogados coinciden en que la incertidumbre macroeconómica es el principal factor de tensión. Mientras la inflación siga en niveles altos, cualquier esquema de actualización impactará con fuerza en el poder adquisitivo de los inquilinos.
“Los ajustes trimestrales por IPC son más transparentes, pero no necesariamente más livianos. Si los precios se aceleran, el impacto será inmediato”, advierte un informe del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal.
En tanto, especialistas en consumo remarcan la necesidad de avanzar hacia un sistema que proteja a los inquilinos más vulnerables, en particular a los jóvenes y jubilados, que destinan una proporción mayor de sus ingresos al pago de la renta.
La gran incógnita es qué sucederá con los contratos que deban actualizarse hacia fin de año. Con un panorama económico todavía incierto y con proyecciones inflacionarias en debate, tanto inquilinos como propietarios miran con atención cada dato publicado por el INDEC.
Si la inflación logra contenerse en torno al 2% mensual, los incrementos trimestrales se mantendrían en niveles relativamente moderados. Pero si los precios vuelven a acelerarse, el impacto sobre el mercado inmobiliario podría ser mucho más severo.
La derogación de la Ley de Alquileres abrió un período de transición en el mercado argentino. Los contratos se volvieron más flexibles, pero también más dependientes de la inflación. Esto implica que el futuro del sector está íntimamente ligado a la evolución de la economía en su conjunto.
Para los inquilinos, la recomendación es analizar bien las condiciones contractuales antes de firmar y mantener un seguimiento de los índices oficiales para evitar sorpresas en las actualizaciones. Para los propietarios, el desafío es encontrar un equilibrio entre recuperar rentabilidad y mantener la estabilidad de sus inquilinos.
Lo cierto es que, en un escenario tan volátil como el argentino, la vivienda en alquiler seguirá siendo uno de los temas más sensibles y discutidos de la agenda económica y social.
