Alquileres y aumentos: qué pasa si los dueños reclaman más de lo que se firmó en el contrato (Foto: Colegio de escribanos de Salta).
La escalada inflacionaria desató un nuevo conflicto en los alquileres. No solo hay poca oferta y precios altos para quienes buscan una propiedad, sino que ahora los inquilinos se encuentran con un nuevo escollo. Se ha vuelto una práctica normal que los dueños reclamen una actualización anual más alta de lo que se firmó en el contrato.
A24.com entrevistó a especialistas para conocer de primera mano cuál es la situación de cada una de las partes involucradas y la legalidad (o no) de estas exigencias por parte de los propietarios.
Casi todo el sector inmobiliario advierte esta práctica y reconoce que se ha vuelto moneda corriente.
“Es una reacción cada vez más común, ya que el propietario advierte que con estos niveles de inflación lo que cobró en los últimos meses perdió significativamente su poder de compra; y que incluso actualizando queda por debajo de las subas, que apenas le rinde por un par de meses”, graficó a este medio José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
En esta línea, también se expresó Andrés Rinaldi, martillero público y consultor inmobiliario One Brokers, que detalló: “Los propietarios, teniendo firmados contratos legales, llaman a los locatarios para establecer un nuevo ajuste, o pedir un aumento intermedio al que le correspondiera por contrato, o viendo de repactar el precio ”.
Y agregó que “con la nueva ley de alquileres los dueños quedan muy rezagados ante la inflación de precios que se acumula mes a mes”.
Por su parte, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), señaló un panorama diferente. Y manifestó que en su entidad no han tenido “ni denuncias ni reclamos, más allá de las quejas de ambas partes, el propietario porque hace 12 meses que no aumenta y el inquilino porque de un día al otro debe pagar un 64% más”.
En lo que coincidieron todos los entrevistados es en marcar que existe una puja de intereses ante la pérdida de poder adquisitivo de ambas partes.
Gerardo Martínez Grijalba, abogado y titular de Martínez Grijalba, Nosti y Asociados, agregó que ante este escenario, los propietarios también suelen “mentir en el destino del bien y fijar el contrato como temporal, turismo, comercial, para alterar los plazos mínimos de tres años o para modificar la modalidad de ajuste del precio”.
Rinaldi agregó otra modalidad y es la de “pedir que (los alquileres) se cobren en divisas. Entonces, exigen que el pago sea en billete dólar o pesifican al blue o al MEP; que para el inquilino es una bola de plata”.
La realidad es que no existe posibilidad alguna o inciso en el contrato de locación que genere un vacío legal, y por ende, les permita a los dueños hacer un cambio respecto al aumento establecido. Tal como lo indicó a A24.com el letrado Martínez Grijalba “ninguno de los escenarios planteados anteriormente es legal”.
“En los casos de locación de viviendas, el ajuste de precios solo puede hacerse válidamente por la aplicación de un índice que publica el BCRA. El ajuste es anual. Todo lo que el locador le haga firmar al inquilino en contra de este modo de incremento, es nulo”, puntualizó.
Y añadió que “en esos casos el locatario, con asesoramiento de un letrado, puede pedir la aplicación del ajuste anual y el plazo mínimo”.
Respecto a los casos en donde se firmaron contratos con la Ley de Alquileres anterior, reiteró que “el contrato es válido, pero las cláusulas que violan la ley son nulas”.
“Esto quiere decir que el inquilino puede seguir ocupando la propiedad, pagando el alquiler, siendo todo aquello escrito que esté en contradicción con la ley. Debe abonar el precio mensual, exigir recibos emanados del locador, y pagar los aumentos conformes el índice anual referido”, profundizó.
Ante una ley que no permite ninguno de los planteos expuestos anteriormente, y el hecho de no llegar a un acuerdo por fuera que los beneficie; algunos dueños optar por rescindir el contrato. No es lo que ocurre en la mayoría de los casos, pero pasa.
En esta línea, se expresó Damián Cafarella, director de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y representante asambleario de Cucicba: "La primera medida de las inmobiliarias es tratar de conciliar, pero si no se puede le digo al dueño 'Dame 30, 60 días que lo sacó y lo ubico en un nuevo alquiler'. Cuando el propietario es obtuso y no le podés explicar que un buen inquilino aunque pague menos es un muy buen inquilino, se va y nosotros no trabajamos más con ese propietario".
Y graficó que del 100% de los casos, el 90% lo entiende o acuerda aumentos intermedios pese a lo establecido en la ley.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, afirmó que “la ruptura del contrato tanto por parte del propietario como por parte del inquilino no aumentó en forma alarmante. Los casos de resolución anticipada, en general, se dan por incumplimientos u otros conflictos, más allá de la insatisfacción que ambas partes puedan tener sobre las actualizaciones de precio”.
En este orden, el presidente de Camesi también relató: “Los inquilinos aceptan los aumentos resignados, porque son conscientes que para encontrar un nuevo inmueble para alquilar deben tener mucha suerte y estar dispuestos a pagar importes mucho más altos que el que pagan en la actualidad. Por lo que, lamentablemente no tienen otra opción”.
Sin embargo, las normativas establecidas le dan amparo al locatario, y así lo explicó el letrado Martínez Grijalba: “El locatario suele intimidar al inquilino con que la rescisión del contrato, el desalojo y dar por 'decaído el contrato'. Pero ello, es inválido porque prevalece el sistema legal. La ley de alquileres es una norma que no puede ser dejada de lado por la decisión de las partes, se aplica en protección del inquilino”.
Con base en lo dialogado con los distintos referentes de la actividad, se elaboró una lista de recomendaciones para que los locadores sepan cómo actuar en casos en donde se le pidan cosas por fuera de lo establecido en el contrato firmado: