Después de un período prolongado de aumentos sostenidos, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires comienza a evidenciar señales de desaceleración e incluso retroceso en algunas zonas clave.
Después de un período prolongado de aumentos sostenidos, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires comienza a evidenciar señales de desaceleración e incluso retroceso en algunas zonas clave. Los datos más recientes muestran que ya son varios los barrios donde el valor del metro cuadrado empezó a ajustarse a la baja, marcando un giro que despierta tanto expectativas como cautela entre compradores, vendedores e inversores.
Durante los últimos dos años, el precio de los departamentos había mantenido una tendencia ascendente, impulsado por distintos factores como la inflación, la escasez de oferta en ciertos segmentos y el refugio en el ladrillo como alternativa de inversión. Sin embargo, los números actuales reflejan un escenario más heterogéneo, donde conviven subas moderadas con caídas puntuales en diferentes zonas de la Ciudad.
De acuerdo con el último relevamiento del sector, el precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires registró en febrero un incremento marginal del 0,2%, alcanzando un valor cercano a los u$s 2455.
A pesar de esta suba general, el dato más relevante es el crecimiento en la cantidad de barrios que registran caídas, lo que evidencia un cambio en la dinámica del mercado.
En paralelo, los valores promedio de las propiedades se mantienen elevados, aunque con menor impulso que en meses anteriores:
Monoambientes: alrededor de u$s 108.000
Departamentos de dos ambientes: cerca de u$s 129.000
Unidades de tres ambientes: en torno a los u$s 178.000
Estos precios reflejan un mercado que todavía se sostiene en niveles altos, pero que empieza a mostrar signos de ajuste en determinados segmentos.
El informe destaca que ya son 18 los barrios donde los valores retrocedieron durante febrero, una cifra superior a la registrada en meses previos.
Las bajas se concentran principalmente en zonas donde la sensibilidad al precio es mayor, es decir, lugares donde pequeñas variaciones en el valor pueden impactar de forma directa en la demanda.
Entre los barrios más representativos donde se registraron caídas se encuentran:
Parque Patricios
Santa Rita
Parque Avellaneda
A estos se suman otros sectores que también comenzaron a mostrar ajustes:
San Telmo
Mataderos
Constitución
En muchos de estos casos, la corrección responde a una combinación de menor demanda, mayor oferta disponible y la necesidad de los propietarios de cerrar operaciones en un contexto más competitivo.
Si bien el fenómeno de las bajas es más visible en el análisis mensual, al observar el comportamiento de los últimos 12 meses también aparecen señales de retroceso en ciertos barrios.
Entre las zonas donde los precios acumulan caídas interanuales se destacan:
Constitución
San Nicolás
La Boca
Parque Patricios
Retiro
Un dato relevante es que en barrios como Constitución y Parque Patricios la tendencia bajista se repite tanto en el corto como en el mediano plazo, lo que podría indicar un cambio más estructural en esos mercados locales.
Mientras algunas zonas ajustan sus precios, otras continúan mostrando incrementos o estabilidad en valores elevados, lo que evidencia la fragmentación del mercado inmobiliario porteño.
Durante febrero, barrios como:
Agronomía
Montserrat
Floresta
Versalles
registraron subas en el valor del metro cuadrado, sosteniendo la tendencia alcista.
Esto sugiere que la demanda sigue activa en determinados puntos de la Ciudad, especialmente en aquellos con buena conectividad, servicios o potencial de desarrollo.
A pesar de los ajustes en algunos barrios, la diferencia de valores entre las distintas zonas de la Ciudad continúa siendo muy amplia.
En el segmento premium, Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro, con precios que rondan los u$s 6150 por metro cuadrado.
Le siguen zonas tradicionalmente demandadas como:
Núñez
Palermo
que también presentan valores elevados y sostenidos en el tiempo.
En contraste, en el otro extremo del mercado aparecen barrios con precios considerablemente más bajos, entre ellos:
Lugano, con valores cercanos a los u$s 1100/m²
Nueva Pompeya, alrededor de u$s 1480/m²
La Boca, con precios próximos a los u$s 1550/m²
Esta disparidad refleja las diferencias en infraestructura, accesibilidad, desarrollo urbano y perfil socioeconómico de cada zona, factores que inciden directamente en el valor de las propiedades.
A pesar de los cambios en los precios, la demanda sigue concentrándose en ciertos barrios consolidados, que continúan liderando las búsquedas dentro del mercado.
Entre los más elegidos se encuentran:
Palermo
Núñez
Belgrano
Estos barrios se caracterizan por mantener precios altos pero estables, además de ofrecer una amplia variedad de propiedades y proyectos nuevos.
En estas zonas, los valores del metro cuadrado se ubican aproximadamente en:
Palermo: u$s 3380/m²
Núñez: u$s 3400/m²
Belgrano: u$s 3300/m²
En consecuencia, los precios de las unidades también se mantienen elevados, con departamentos de dos ambientes por encima de los u$s 130.000 y propiedades de tres ambientes que superan los u$s 170.000.
Más allá de las zonas tradicionales, existen barrios que en los últimos años comenzaron a captar mayor interés por parte de los compradores, posicionándose como alternativas intermedias.
Entre ellos se destacan:
Colegiales
Villa Urquiza
Saavedra
Estos barrios ofrecen una combinación atractiva de precios más accesibles que las zonas premium, pero con buenas condiciones urbanas y calidad de vida, lo que explica su crecimiento en las búsquedas.
En estos casos, el valor del metro cuadrado suele ubicarse entre los u$s 2000 y u$s 2600, por encima del promedio en algunas zonas, pero aún por debajo de los barrios más exclusivos.
El escenario actual muestra un mercado inmobiliario en plena transición, donde comienzan a aparecer oportunidades para los compradores, especialmente en barrios donde los precios están corrigiéndose.
Al mismo tiempo, los vendedores enfrentan un contexto más desafiante, en el que ya no alcanza con publicar a valores elevados, sino que resulta clave ajustar expectativas para concretar operaciones.
Los especialistas coinciden en que la evolución del mercado dependerá de variables macroeconómicas, como la estabilidad del dólar, el acceso al crédito hipotecario y la recuperación del poder adquisitivo.
Si bien todavía es temprano para hablar de una tendencia generalizada a la baja, el aumento en la cantidad de barrios con caídas sugiere que el mercado podría continuar ajustándose en el corto plazo.
En este contexto, los compradores ganan margen de negociación, mientras que los inversores comienzan a analizar con mayor detalle las oportunidades que surgen en zonas específicas.
Por su parte, los barrios más consolidados seguirían mostrando mayor resistencia a las bajas, sostenidos por una demanda firme y una oferta constante de nuevos desarrollos.
