Ley de Alquileres

Con la reforma de la Ley de Alquileres encaminada, ¿qué puede pasar con los contratos en curso?

Sin acuerdo entre oficialismo y oposición, la norma puede tomar tres caminos que cambian, sobre todo, plazos de vigencia y actualización. ¿
Qué pasará con los contratos de alquiler en curso si se modifica la Ley actual

Qué pasará con los contratos de alquiler en curso si se modifica la Ley actual

La Cámara de Diputados emitió tres dictámenes de comisión para reformar la Ley de Alquileres vigente luego de cumplirse los 30 días hábiles estipulados para consensuar proyectos que mejoren la actual normativa, criticada tanto por inquilinos como por propietarios por dos puntos clave: la duración y actualización de los contratos.

La norma vigente -sancionada en 2020 a instancias del bloque de Cambiemos- amplió el tiempo mínimo de los contratos de alquiler de 2 a 3 años y fijó un indicador anual de ajuste de valores basado en un promedio de la inflación y los salarios, que ahora es cuestionado por inmobiliarias y propietarios y que es defendido por las principales asociaciones de inquilinos.

Con la inflación en un proceso de presión y aumento, las subas de precios de los alquileres ya superan el 50%, mientras que los propietarios se quejan de que los tres años de contrato es un tiempo "muy largo" que desactualiza los valores de los inmuebles.

En este contexto, la Ley puede tomar tres caminos posibles: el propuesto por el Frente de Todos, que apunta a sumar incentivos fiscales; la de Juntos por el Cambio, que busca flexibilizar la actualización de los precios; y la del Interbloque Federal, que propone volver a los dos años de vigencia.

¿Qué pasa con los contratos ya firmados si cambia la Ley de Alquileres?

En cualquiera de los casos, ¿qué puede ocurrir con los contratos ya firmados y los alquileres en curso? Según el artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, “las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución”. En otras palabras, todo contrato pactado antes de la sanción de la nueva norma debe respetar el formato, la duración y los aumentos pautados inicialmente.

Por ejemplo, cuando se sancionó la Ley vigente en 2020, quienes firmaron bajo la anterior ley continuaron manteniendo las reglas de la normativa vieja hasta el vencimiento de lo acordado.

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¿Qué pasa con los contratos ya firmados si cambia la Ley de Alquileres?

¿Qué pasa con los contratos ya firmados si cambia la Ley de Alquileres?

Los tres caminos que puede tomar la Ley de Alquileres

El Frente de Todos logró conseguir el despacho de mayoría con 16 firmas, manteniendo tanto los tres años de duración de los contratos como los plazos de actualización de los mismos.

La propuesta se centra en sumar incentivos fiscales para propietarios a través del impuesto a los bienes personales, junto con un sistema de fomento para la construcción destinada a viviendas en alquiler y habilitar las denuncias por posibles abusos ante Defensa del Consumidor. Habría una baja de impuestos a propietarios de hasta 3 viviendas Además, suma una prohibición al cobro de alquileres en dólares.

Juntos por el Cambio, por su parte, propone en su dictamen de 14 firmas volver a los plazos de los contratos de tres a dos años y un esquema de actualizaciones semestral, que pueden o no ser en base a un índice estadístico según pacten las partes.

“Para los ajustes, las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales o lo que las partes acuerden", indica el texto.

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Cómo hacer el cálculo para saber cuánto aumentan los alquileres a mediados de mayo

Cómo hacer el cálculo para saber cuánto aumentan los alquileres a mediados de mayo

En tercer lugar, el Interbloque Federal - sobre la base de un proyecto presentado por diputados del bloque Juntos por Rio Negro- también propone reducir de tres a dos años la vigencia de los contratos e incluir beneficios fiscales.

Para obtener media sanción, el texto necesita al menos 129 votos. El FdT tiene 118 propios y necesitará algunos de los 116 de JxC y de los 8 del Interbloque Federal para poder avanzar hacia el Senado.

La decisión tomada sobre la futura Ley de Alquileres modificará la realidad de casi un 20% de hogares en Argentina que alquilan, según datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) que difundió este miércoles el Indec.

¿Cómo se calcula el aumento del alquiler?

Para calcular cuánto aumentarán los alquileres, hay que mirar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica a diario el Banco Central. Se trata de un índice basado en el promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el Indec, y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).

La suba se aplica de forma anual, de acuerdo se había sido establecido en el artículo 14 de la ley 27.551, que se aprobó en 2020 y continúa vigente.

Paso a paso:

  • Primero, hay que tener a mano dos fechas: la del inicio del contrato y la del mes a actualizar el monto del alquiler.
  • Segundo, consultar el índice del Central que se encuentra en la página oficial de la entidad: http://bcra.gob.ar/, pestaña "estadísticas" y "principales variables". Seleccionar la opción Índice de Contratos de Locación (ICL).
  • Una vez allí, aparecerán dos listas desplegables, donde se deberá ingresar la fecha de inicio y actualización a consultar.
  • Ahora habrá que tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. A ese resultado, hay que multiplicarlo por el actual índice de la fecha en la que el monto será actualizado.
  • El valor final de esa ecuación será la suma que deberá pagar el inquilino el próximo año

Por ejemplo, para los alquileres que se actualizan a mitad de mayo el aumento ronda el 53%.

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