Propiedades en CABA

Negocios inmobiliarios: cómo aprovechar el sinceramiento de precios y en qué zonas buscar

La brecha entre el precio con que se publican las propiedades y el que termina cerrando la operación, se achicó. El mercado empieza a mostrar valores más accesibles en ciertos barrios porteños. Pero qué pasa con los propietarios que insisten con valores pre-pandemia.
Carlos Toppazzini
por Carlos Toppazzini |
Propiedades e inmuebles en CABA: mucha gente vuelve a considerar a la ciudad como lugar para vivir. 

Propiedades e inmuebles en CABA: mucha gente vuelve a considerar a la ciudad como lugar para vivir. 

Este escenario surge a partir de la última actualización del mapa de precios por metro cuadrado que elabora Mudafy. “El sector inmobiliario mostró una baja en los precios en determinadas zonas y segmentos”, dice María Franco, Country manager de la proptech.

En efecto, coincide Ariel Champanier, presidente de Remax Premium, “actualmente sucede que las ventas se cierran mucho más cerca del precio de oferta y esto ocurre porque los propietarios toman conciencia de que es una verdadera pérdida de tiempo y dinero publicar propiedades fuera del valor de mercado”.

En cambio, Gabriel Brodsky, CEO de Predial, sostiene que “una porción chica del mercado sinceró los valores, aunque persiste mucha distorsión. Diría que menos del 25% de los precios de las 160 mil propiedades publicadas actualmente, por ejemplo, en Zonaprop, están a precio de mercado”.

En ese sentido, agrega, “para esas propiedades que sí están en precio, cuando hay un cliente interesado, la operación se hace en menos tiempo; es decir, una vez que se bajó de precio no se tarda en vender la propiedad porque el cliente ya entiende que hubo un acomodamiento del valor”.

Inmuebles y propiedades a valores pre-pandemia

Nunca tuvimos falta de compradores, sino de vendedores que acepten la realidad del mercado”, aclara Champanier, y asegura que “el mercado parecería ir reaccionando de a poco y, al bajar los valores, aparecen compradores como sucede siempre”.

Sin embargo, aporta Brodsky, el problema se da en lo que se conoce como “operaciones simultáneas”: cuando alguien vende su propiedad y tiene que mudarse enseguida y salir a buscar.

Esa persona va al mercado y, si encuentra lo que le gusta, “muchas veces pertenece a propietarios que no hicieron la tarea de ajustar al valor de mercado. En esos casos es muy difícil articular las operaciones porque tienen diferencias astronómicas”, reconoce.

De hecho, dice asombrado, “sigo viendo publicaciones que no actualizaron sus valores pre-pandemia; o sea, cambió totalmente el mundo, el mercado, el negocio inmobiliario, y siguen pidiendo exactamente lo mismo que antes y eso es lo que distorsiona el resto de operaciones”.

Inmuebles
Inmuebles: algunos propietarios todavía mantienen valores previos a la pandemia, lo que distorsiona el mercado.

Inmuebles: algunos propietarios todavía mantienen valores previos a la pandemia, lo que distorsiona el mercado.

Por otro lado, los especialistas inmobiliarios comentan que también es muy frecuente observar que algunas propiedades se siguen tasando con el criterio de que hay disponibilidad en la oferta, lo que también genera distorsiones en la ponderación del valor de las propiedades.

Hoy hay que tasar de acuerdo a lo que la demanda está dispuesta a pagar y a lo que es el nuevo punto de equilibrio del mercado”, considera Brodsky, para quien este cambio de paradigma implica del lado del inmobiliario “dar ingreso a muchas menos propiedades, aunque las que ingresen se van a vender”.

Estas situaciones, reconoce, dificultan las operaciones porque generan confusión a los propietarios y hace que en el mercado no haya parámetros sólidos, claros, al momento de concretar las ventas.

Perspectivas para el mercado inmobiliario

“Es fundamental que se termine de acomodar el mercado de valores y encuentre un nuevo punto de equilibrio, porque para que el sector se empiece a mover todavía están muy agitadas las variables y el volumen de operaciones que vemos en CABA está en mínimos históricos”, considera Brodsky.

Según sus datos, la cantidad de operaciones que se firman actualmente se encuentra por debajo de los niveles de la crisis del 2001-2002. “Esto muestra que no hay créditos, la gente no llega por la pérdida de poder adquisitivo y que la famosa ley de alquileres provocó un aumento en la oferta”, analiza.

Por su parte, María Franco dice que “en tiempos donde mucha gente vuelve a considerar a la ciudad como lugar para vivir, después del éxodo en busca de espacios verdes, la baja de precios en ciertos barrios genera una gran oportunidad, no sólo para la compra de inmuebles sino también para los inversores que vuelcan sus ahorros al mercado inmobiliario para capitalizarse a futuro”.

Las propiedades y los barrios más buscados

Según el reporte de Mudafy, las propiedades con más de 10 años de antigüedad en zonas con buenos accesos y amplia oferta de servicios se convirtieron en las estrellas del mercado inmobiliario actual. Ahora, indica, las mejores oportunidades y las más demandadas se encuentran en estos barrios:

  • Caballito: ubicado en el corazón de la Ciudad de Buenos Aires, es un barrio muy completo en cuanto accesos a la autopista, los parques, los colegios y el sector comercial histórico en avenida Rivadavia. A su vez, se vuelve cada día más atractivo por la gastronomía que ofrece.
  • Recoleta: en medio de la vuelta a la “normalidad” aumentó su demanda en los primeros meses del año debido a que es el lugar elegido por estudiantes de otras provincias del país para vivir.
  • Palermo: sus distintas identidades (Chico, Soho, Hollywood, Viejo y Nuevo) convierten a este barrio en un conglomerado de diversas propuestas y atractivos. Desde polos gastronómicos, hasta espacios verdes u ofertas de colegios para públicos de todas las edades.
  • Belgrano: es un barrio que tradicionalmente ocupa los primeros lugares gracias a su variada oferta de colegios, espacios verdes y polos gastronómicos. Al igual que Palermo, en los últimos años vio la llegada de edificios premium.
  • Puerto Madero: es el barrio que cuenta con precios más elevados por sus desarrollos de alta gama, residencias de lujo con comodidades y amenities para un público más selecto y exclusivo. Es un barrio joven, con alta oferta de restaurantes y espacios de esparcimiento. A su vez, el hecho de que la oferta de terrenos sea escasa, encarece su valor.
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