Aunque popularmente se lo sigue llamando Bien de Familia, desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación en 2015 el instituto pasó a denominarse oficialmente Régimen de Protección de la Vivienda.
Aunque desde 2015 su nombre oficial es Régimen de Protección de la Vivienda, el popularmente conocido como Bien de Familia permite resguardar una propiedad frente a determinadas deudas. Quiénes pueden acceder, cuáles son los requisitos y en qué casos la ley permite igualmente el embargo.
Aunque desde 2015 su nombre oficial es Régimen de Protección de la Vivienda, el popularmente conocido como Bien de Familia permite resguardar una propiedad frente a determinadas deudas.
Aunque popularmente se lo sigue llamando Bien de Familia, desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación en 2015 el instituto pasó a denominarse oficialmente Régimen de Protección de la Vivienda.
Regulado por los artículos 244 a 256, permite proteger una vivienda destinada a residencia habitual frente a determinados reclamos de acreedores y ejecuciones judiciales.
La herramienta busca preservar el hogar familiar ante problemas económicos futuros, aunque la protección no es absoluta y la propia ley establece excepciones en las que el inmueble puede ser embargado o ejecutado.
A continuación, qué establece la normativa, quiénes pueden acceder al régimen, qué deudas quedan alcanzadas por la protección y en qué casos la vivienda puede perder ese resguardo.
El Régimen de Protección de la Vivienda es una figura jurídica que permite afectar un inmueble destinado a residencia habitual para que quede protegido frente a determinados reclamos económicos.
Según establece el artículo 244 del Código Civil y Comercial, la finalidad del régimen es resguardar la vivienda familiar, otorgándole una protección especial frente a acreedores en los casos previstos por la ley.
La afectación se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble y produce efectos desde su registración.
La normativa permite que la afectación sea realizada por el propietario del inmueble o por todos los titulares cuando exista más de un dueño.
Además, el artículo 246 del Código Civil y Comercial establece que la protección puede constituirse en beneficio del cónyuge, el conviviente, los ascendientes, los descendientes y los parientes colaterales hasta el tercer grado que convivan con quien solicita la afectación.
La designación de beneficiarios resulta importante porque permite que la protección continúe produciendo efectos en determinadas circunstancias previstas por la ley, incluso cuando cambian algunas de las condiciones del titular.
De acuerdo con el artículo 244 del Código Civil y Comercial, únicamente pueden afectarse inmuebles destinados a vivienda.
Esto significa que pueden incorporarse al régimen las casas, los departamentos y las viviendas rurales utilizadas como residencia familiar. Por el contrario, quedan excluidos los locales comerciales, las oficinas, los galpones, los terrenos baldíos y cualquier otro bien que no tenga como destino principal la habitación permanente de una persona o su grupo familiar.
La ley también establece que una misma persona no puede tener más de una vivienda afectada simultáneamente al Régimen de Protección de la Vivienda.
De acuerdo con el artículo 244 del Código Civil y Comercial, únicamente pueden afectarse inmuebles destinados a vivienda.
Esto significa que pueden incorporarse al régimen las casas, los departamentos y las viviendas rurales utilizadas como residencia familiar. Por el contrario, quedan excluidos los locales comerciales, las oficinas, los galpones, los terrenos baldíos y cualquier otro bien que no tenga como destino principal la habitación permanente de una persona o su grupo familiar.
La ley también establece que una misma persona no puede tener más de una vivienda afectada simultáneamente al Régimen de Protección de la Vivienda.
Uno de los principales beneficios del régimen está previsto en el artículo 249 del Código Civil y Comercial.
La norma establece que la vivienda afectada es inejecutable por las deudas contraídas con posterioridad a su inscripción, salvo las excepciones expresamente previstas por la ley.
En términos prácticos, si una persona registra su vivienda bajo este régimen y posteriormente enfrenta problemas económicos, la propiedad puede quedar resguardada frente a numerosos reclamos judiciales.
La protección no es absoluta. El propio artículo 249 del Código Civil y Comercial contempla excepciones en las que la vivienda puede ser ejecutada pese a estar afectada al régimen.
Deudas anteriores a la inscripción: si la obligación existía antes de la inscripción del inmueble, la protección no resulta aplicable.
Expensas comunes: las deudas por expensas pueden dar lugar a la ejecución de la propiedad, aun cuando se encuentre protegida por el régimen.
Impuestos, tasas y contribuciones: la vivienda también responde por obligaciones tributarias vinculadas directamente al inmueble.
Hipotecas: la protección no afecta los derechos derivados de una hipoteca válidamente constituida. En consecuencia, el acreedor hipotecario puede ejecutar la propiedad en caso de incumplimiento.
Construcciones, mejoras o reparaciones: también pueden reclamarse las deudas originadas por trabajos realizados sobre la vivienda protegida.
Obligaciones alimentarias: la vivienda puede ser ejecutada para garantizar el cumplimiento de obligaciones alimentarias previstas por la ley.
La inscripción en el Régimen de Protección de la Vivienda puede realizarse de manera gratuita ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a cada jurisdicción.
También existe la posibilidad de efectuar el trámite mediante un escribano público, aunque en ese caso deberán abonarse los honorarios profesionales correspondientes.
Algunas jurisdicciones contemplan modalidades urgentes sujetas al pago de aranceles específicos.
La documentación requerida puede variar según cada jurisdicción, aunque generalmente se solicita el DNI del titular, el título de propiedad del inmueble, la escritura o documentación equivalente y los documentos que acrediten el vínculo con los beneficiarios, como partidas de nacimiento o matrimonio.
El trámite debe realizarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde se encuentra ubicada la vivienda.
El fallecimiento del propietario no implica automáticamente la desaparición de la protección.
De acuerdo con el artículo 248 del Código Civil y Comercial, la afectación subsiste en beneficio de las personas alcanzadas por el régimen, aun cuando se inicie el proceso sucesorio.
La finalidad de esta disposición es evitar que la vivienda familiar pierda inmediatamente la protección por la muerte de su titular.
Sí. La afectación al régimen no impide la venta del inmueble.
Además, el artículo 248 del Código Civil y Comercial prevé que, bajo determinadas condiciones, la protección pueda trasladarse a la vivienda que se adquiera en reemplazo de la anterior. La norma también contempla situaciones vinculadas con el dinero obtenido por la venta o con indemnizaciones que sustituyan al inmueble protegido.
Sin embargo, dependiendo de las características de la operación y de la situación registral de la propiedad, pueden requerirse trámites complementarios o la desafectación previa para concretar la transferencia.
Por ese motivo, suele recomendarse consultar previamente con el Registro de la Propiedad Inmueble o con un profesional especializado.
La desafectación se encuentra regulada por el artículo 255 del Código Civil y Comercial.
Puede realizarse por decisión del titular, por acuerdo de los copropietarios cuando corresponda o por las causas previstas legalmente.
Una vez completado el trámite ante el Registro de la Propiedad Inmueble, el inmueble deja de estar alcanzado por el régimen y vuelve a quedar sujeto a las reglas generales aplicables a cualquier propiedad.
