Con estos límites claros, la ley busca un equilibrio entre la libertad del propietario para adaptar su vivienda a sus necesidades y la protección del interés colectivo, especialmente en edificios antiguos o con estructuras delicadas donde cualquier intervención puede comprometer la estabilidad o la seguridad.
El riesgo de actuar sin permiso: de las sanciones civiles a la demolición
Cuando un propietario inicia obras sin contar con el permiso necesario —o ignora los requerimientos de la comunidad—, el conflicto puede escalar rápidamente. La LPH contempla un mecanismo llamado acción de cesación, un procedimiento que la comunidad puede iniciar ante los tribunales para detener y revertir las obras irregulares.
Según la ley, si un juez considera que la actuación es ilegal o afecta a la convivencia, puede imponer medidas contundentes. Entre ellas:
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Ordenar la paralización inmediata de la obra.
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Exigir la demolición o retirada de lo construido.
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Obligar a restituir el edificio a su estado original.
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En casos graves, incluso puede privar al propietario del uso de la vivienda por un plazo de hasta tres años.
Estas medidas, aunque excepcionales, buscan evitar que una intervención unilateral comprometa la integridad del edificio o afecte los derechos de terceros. La ley también contempla la posibilidad de imponer indemnizaciones cuando se generan daños económicos, molestias continuadas o riesgos estructurales.
Cómo deben actuar los vecinos ante una obra irregular
Detectar una obra no autorizada suele generar preocupación inmediata: ruidos, movimientos de materiales, estructuras metálicas o la presencia de obreros en horarios inusuales pueden alertar a los residentes. Sin embargo, la LPH establece un protocolo claro para canalizar estos conflictos y evitar enfrentamientos directos.
1. Aviso al administrador o presidente de la comunidad
El primer paso consiste en comunicar el incidente al administrador de fincas o al presidente de la comunidad. Son ellos quienes deben verificar la obra y determinar si la actuación requiere permiso o afecta a elementos comunes.
2. Convocatoria de junta extraordinaria
Si el problema persiste o se confirma que la reforma carece de autorización, la junta de propietarios debe reunirse para acordar una postura común. En esta reunión se decide si se emite un requerimiento formal al propietario responsable.
3. Requerimiento fehaciente
El artículo 7 exige que, antes de acudir a la vía judicial, la comunidad envíe un requerimiento fehaciente, es decir, una notificación que deje constancia de que el propietario ha sido advertido. Puede enviarse mediante burofax, acta notarial o cualquier medio que tenga validez legal.
4. Demanda judicial
Si el vecino mantiene la obra pese a las advertencias, la comunidad podrá iniciar una acción judicial de cesación. Con este paso, el juez tiene la facultad de ordenar medidas cautelares de forma inmediata, especialmente si existe riesgo estructural, peligro para terceros o un impacto grave en la convivencia.
Este proceso no solo protege a la comunidad, sino que además ofrece una vía clara para frenar actuaciones que, de mantenerse en el tiempo, podrían generar daños mayores o alterar irreversiblemente la estética del edificio.
Casos reales que ilustran el alcance de la norma
En los últimos años, los tribunales españoles han resuelto numerosos casos relacionados con obras sin autorización, lo que reafirma la importancia de cumplir los procedimientos establecidos. Uno de los más comentados ocurrió en 2025, cuando una vecina instaló un toldo, un armario y una puerta en su terraza sin contar con el permiso de la comunidad.
Aunque la propietaria alegó que los elementos eran de uso privado y no afectaban significativamente al edificio, la junta de propietarios consideró que generaban alteraciones en la estética general, afectaban el drenaje del agua y podían suponer un riesgo de filtraciones. Tras varias advertencias, los vecinos optaron por acudir a los tribunales.
La sentencia fue clara: se ordenó la retirada de todos los elementos instalados y la reposición del espacio a su estado original. El fallo subrayó que incluso las intervenciones aparentemente menores pueden ser consideradas ilegales cuando modifican zonas comunitarias o están fijadas en muros o elementos comunes. La resolución también sirvió como recordatorio de que las obras sin autorización pueden acarrear consecuencias costosas tanto en términos económicos como legales.
Casos como este no son aislados. En otras comunidades se han reportado reformas de terrazas convertidas en habitaciones, ampliaciones irregulares, cerramientos no autorizados e incluso modificaciones de columnas o vigas, lo que representa un grave riesgo para la estabilidad del edificio.
Un 2026 con mayor vigilancia en comunidades de propietarios
Los expertos en administración de fincas y derecho inmobiliario coinciden en que 2026 será un año de mayor supervisión en las reformas privadas, especialmente en edificios antiguos donde cada intervención debe ser analizada cuidadosamente.
En un contexto donde muchas comunidades buscan modernizar instalaciones, mejorar eficiencia energética o adaptar espacios, también se teme que algunos propietarios emprendan obras apresuradas sin considerar las implicaciones legales o estructurales. Por ello, los administradores recomiendan reforzar los controles internos, actualizar estatutos y recordar periódicamente a los vecinos cuáles son los procedimientos correctos para realizar reformas.
Además, se prevé que aumente la participación de arquitectos y técnicos en la evaluación previa de obras, así como la necesidad de actas detalladas que reflejen las decisiones adoptadas en junta.
La convivencia en comunidad exige responsabilidad compartida: lo que sucede en un solo piso puede afectar a todos. Por eso la LPH se ha convertido en una herramienta esencial para garantizar que los derechos individuales se ejerzan sin poner en riesgo la seguridad, la estética ni la tranquilidad del conjunto.
