La derogación de la Ley de Alquileres a través del DNU de Javier Milei otorga mayor autonomía y flexibilidad a las partes contratantes. (Foto archivo)
El Gobierno estudia derogar o suspender la Ley de Alquileres vigentepor sus fuertes aumentos en medio de un contexto de alta inflación y la indefinición del Congreso, que durante el año pasado debatió varias alternativas con proyectos que a la fecha permanecen sin sanción.
La norma sancionada en 2020 e impulsada en ese entonces por el diputado Daniel Lipovetsky obtuvo un amplio consenso e introdujo cambios significativos como la duración de los contratos, la actualización anual y la fórmula para calcular los aumentos, que se realiza mediante un índice que publica el Banco Central y sigue la evolución de la inflación y los salarios.
Desde su inicio, la Ley generó cuestionamientos desde las inmobiliarias por el tiempo de actualización y extensión de los contratos. En tanto, las agrupaciones de inquilinos defienden la normativa ya que establece una regulación en base al Índice de Contratos de Locación (ICL) que tiene en cuenta el índice RIPTE.
Pero con los salarios corriendo por debajo de los aumentos de precios y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) creciendo por encima del 100% interanual, los incrementos de los contratos ya están entre el 90% y el 100%.
En ese sentido, en un almuerzo entre el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa, se acordó derogar o suspender la norma - podría ser vía DNU, según adelantó A24.com - y se evalúan posibles salidas para dar respuesta a casi un 20% de la población que alquila de manera formal en el país, según los últimos datos del Indec.
Fuentes del mercado señalaron a este medio que la discusión oficial gira en torno a una reducción de los contratos a dos años y una actualización convenida libremente entre las partes involucradas. Parecido al proyecto de Juntos por el Cambio que obtuvo dictamen de comisión en 2022 y que preveía un esquema de actualizaciones semestral, que pueden o no ser en base a un índice estadístico según pacten las partes.
Al conocerse la noticia, la incertidumbre creció: los inquilinos se preguntan qué pasaría con sus contratos actuales si la ley se suspende o queda sin efecto. En el mercado inmobiliario aguardan a la información oficial para avanzar con los acuerdos, aunque también celebran la posible suspensión.
En cualquiera de los casos, según el artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación, “las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución”. En otras palabras, todo contrato pactado antes de la sanción de la nueva norma debe respetar el formato, la duración y los aumentos pautados inicialmente.
Por ejemplo, cuando se sancionó la Ley vigente en 2020, quienes firmaron bajo la anterior ley continuaron manteniendo las reglas de la normativa vieja hasta el vencimiento de lo acordado.
En este contexto, el titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, advirtió que "por el momento se trata de operaciones de prensa" que se dan "desde el momento en el que salió la ley" y desde la organización prefirieron esperar antes de dar declaraciones.
Por otro lado, el analista inmobiliario Daniel Bryn de Invertire.com señaló que hay "incertidumbre" y que los propietarios "piden sacar las publicaciones hasta ver los cambios para poder publicar nuevamente" con lo que, opinan, son "condiciones más beneficiosas.
"Estamos en un mínimo histórico de oferta y la incertidumbre de la medida va a generar un piso total. A quienes ya reservaron se les respetan las condiciones iniciales", indicó a A24.com.
Para Fabián de Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, si se flexibilizan las características de la ley se generaría un "aumento de la oferta" tanto en el mercado de venta como de alquiler. "Como consecuencia de la ley vigente una gran parte de la demanda de inversores se retrajo. Una vez eliminada la ley de alquileres van a tener un aumento", indicó.
Durante la primera parte del 2022, los diputados discutieron distintas reformas a la Ley de Alquileres. En junio, dos proyectos tuvieron dictamen de comisión y nunca fueron tratados en la Cámara baja.
El Frente de Todos logró conseguir el despacho de mayoría con 16 firmas, manteniendo tanto los tres años de duración de los contratos como los plazos de actualización de los mismos.
La propuesta se centra en sumar incentivos fiscales para propietarios a través del impuesto a los bienes personales, junto con un sistema de fomento para la construcción destinada a viviendas en alquiler y habilitar las denuncias por posibles abusos ante Defensa del Consumidor. Habría una baja de impuestos a propietarios de hasta 3 viviendas Además, suma una prohibición al cobro de alquileres en dólares.
Juntos por el Cambio, por su parte, propone en su dictamen de 14 firmas volver a los plazos de los contratos de tres a dos años y un esquema de actualizaciones semestral, que pueden o no ser en base a un índice estadístico según pacten las partes.
Ante la falta de debate y la incertidumbre, desde el sector inmobiliario crecieron las irregularidades tanto como pedir un "extra" por la aceleración inflacionaria o reducir los contratos a contratos temporales, menores a un año, alegando el "limbo" en el que se encuentra la normativa.
Para abril de acuerdo a la actualización anual de la Ley, el porcentaje es del 92,59%. Por ejemplo, teniendo en cuenta el precio promedio de un departamento dos ambientes de acuerdo al informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), a un valor de $90.000 para marzo, el monto se actualizaría a $173.331.
Paso a paso: